过去几轮的楼市周期中，深圳曾多次扮演着楼市“领头羊”的角色。

深圳周边的城市，则完美地上演了一出“跟对大哥有肉吃”的剧本，房价犹如坐上了火箭般飙升。

(资料图片)

然而，深圳房价这两年骤然下滑，普遍跌了2-3成，少数极端情况甚至跌了5-6成，堪称哀鸿遍野。

大哥没饭吃，小弟自然也要跟着挨饿。

所以此时此刻，不仅是深圳业主对楼市松绑政策翘首以盼，深圳周边的城市，也都在等深圳楼市的一剂猛药。

01

东莞

东莞作为上一轮周期中涨幅最狠的城市，其上涨动力很大一部分在于深圳。自从深圳房价下跌之后，东莞不少标杆小区的房价也跟着坠落。

比如位于东莞西平片区的 光大景湖春晓 ，虽然楼龄接近20年，但曾是城区二手房市场的网红盘之一。

2021年，景湖春晓57平的两房挂牌价最低都要300万，单价高达5.2万/平。而在去年成交的一套42平两房，单价降至2万/平，跌幅高达61.5%。

目前，小区差不多面积段的房源挂牌价在190万左右，单价2.9万，和高峰期的价格相比降了44.2%。

提起东莞这两年的小区涨跌幅，临深片区必须得画上浓厚的一笔。

东莞临深板块的崛起期是在2016年-2019年，当时由于被大批深圳客追捧，房价扶摇直上。

以凤岗的 大运城邦 为例，那段时间从开盘均价1.28万/平涨至3万+/平，翻了一倍多。

2021年时，大运城邦97平的三房，成交价最高342万，单价约3.5万/平，个别房源挂牌价甚至去到了四五万。

之后随着市场转凉，深圳客散场，加上临深板块的海量新房供应，对二手房市场造成了极大的冲击，目前小区挂牌价2万多，相比高峰期降了40%左右。

今年3月份，东莞楼市和深圳一样，迎来久违的小阳春，新房和二手房成交都突破了3000套，同时创下了近两年以来的新高。

市场很热闹，数据很好看，但分化行情也非常明显，而且这波小阳春的余温已过，尽管最近东莞楼市新政频发，接下来有没有明显反转，很大概率还是得看深圳。

02

惠州

在这么多个临深板块中，惠州是前几年炒作最凶，同时又最难解套的板块。

单看惠州3月的成交数据，确实很振奋人心。

新房住宅网签量9400套，环比大涨7成，创下近两年来的小高峰，逼近2021年6月的历史记录。

但你一看它的库存量就懵圈了。

最近几天，克尔瑞从3000个板块中选取出了最难卖的50个，其中有19个板块的 消化周期在6年以上。

而在这19个板块当中，惠州就独占了4个。惠州说第二，没人敢说第一。

惠州这些高库存板块，都是人们熟知的 临深、大亚湾，海景房、康养旅居 等等产品。

虽然惠州的房价很亲民，但如果你买了这里的房子，财富基本就埋葬在这里了，因为你会发现，你买的房子将很难找到接盘侠。

03

广州

广州楼市，目前同样处于很危险的状态，这可能是很多人还没有意识到的，虽然广州是省会大哥。

最近和几个广州业内资深朋友聊天，得知他们已经在着手卖掉珠江新城的房子，准备来抄底深圳豪宅。

他们向我表示， 珠江新城这两年的房价涨幅，已经把深圳核心区涨成了价格洼地。

到底是什么情况呢？

我找了几个成交数据，不看不知道，一看吓一跳。

珠江新城的顶豪网红盘凯旋新世界，2019年成交价才 9万/平 ，今年2月份则飙升至 将近20万/平 。

同样都是207.90平， 3年时间就涨了2000多万，一平米暴涨11万左右。

珠江新城的中海花城湾，2020年6月份成交价才9.7万/平，目前成交价基本在20万/平。

2年半时间，单价涨了11.3万，涨幅高达106%！

珠江新城的广粤尊府更离谱，2020年成交价12万/平，目前挂牌价最高已经超30万/平。

仅2年多的时间，房价涨了18万/平，用一飞冲天来形容也不为过。

对比目前深圳前海新房的价格，均在9-10万/平，深夜云海湾卖9.2万，万科臻湾悦卖10.2万。

这么一对比，确实像广州朋友们说的，珠江新城这两年的房价涨幅，已经把深圳核心区涨成了价格洼地。

结

话又说回来，拿珠江新城的房价跟前海的新房来做对比，其实不太科学。珠江新城的对标应该是深圳湾、华侨城或者是香蜜湖这些地方。

但前海在很多人的心目中，就是深圳的下一个中心。

比如有些广州博主，把深圳未来的中心前海和广州现在的中心珠江新城来做对比，说明在他们心目中，深圳前海就如同广州珠江新城般的地位与存在。

投资界有一句至理名言，说得特别好： 风险是涨出来的，机会是跌出来的。

文章结尾，再跟大家来捋一捋。

1、现在有无数双眼睛，正在紧盯着深圳楼市的一举一动。

2、广州珠江新城目前的房价确实偏高，不建议去追高。

3、东莞的房子，首选南城、松山湖和滨海湾新区这几个板块，非笋盘目前不建议买入。

4、惠州的房子很便宜，但库存量和发展潜力是个大问题，要小心。

5、深圳楼市经过两年多的深度调整，现在市场上确实存在不少抄底机会，但前提是千万不要去光明乱抄底。

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